Vodič za stambene kredite - banke sa najboljim uslovima
Mnoge banke na domaćem tržištu su iskoristile momenat svetske ekonomske krize da promene uslove za odobravanje stambenih kredita. I pored toga što na svetskim tržištima cene kapitala padaju (vrednost EURIBOR-a), što znači da se troškovi banaka smanjuju, domaće banke kroz povećanje svojih marži neutralizuju ovaj efekat. Tako dolazimo u apsurdnu situaciju da su se cene stambenih kredita vratila na nivo od pre nekoliko godina, kada su tek počeli da se odobravaju u Srbiji. U iole pravno regulisanim državama, sa tržišnom ekonomijom, nadležni organi bi se pozabavili pitanjem ekstra profita koje ove banke stvaraju. Budući da to nije slučaj, građani su prepušteni sami sebima.
U ovom postu, želim da napravim presek stanja stambenih kredita koji se odobravaju danas, i da pokušamo da uvidimo koje banke odobravaju najbolje uslove, a koje treba IZBEGAVATI. Jer, to je jedina kazna koja zapravo vredi, manje odobrenih kredita, donosi manju zaradu.
Uslovi su posmatrani za kredit od 50000 evra, osiguran kod Nacionalne korporacije za osiguranje stambenih kredita (NKOSK), sa učešćem od 20%, bez subvencije države.
Prvo par napomena:
Kod nas se primenjuje uglavnom sledeća tri modela kamatnih stopa:
* Fiksna kamatna stopa: kamatna stopa se neće promeniti ni u jednom trenutku otplate kredita, tj. ostaje ISTA SVO VREME OTPLATE stambenog kredita. Jednom definisana, više NIKADA se ne menja. Iako su skuplji od sledeće kategorije kredita, predstavljaju NAJMANJI rizik za korisnika kredita, jer je korisnik siguran u iznos rate fiksiranog u stranoj valuti (nijedna banka ne odobrava stambene kredite u dinarima zato što ne postoje izvori za iste, niti bi kamatne stope bile konkurentne)
* Delimično fiksna (tako ćemo je nazvati): sastoji se iz dva dela: fiksnog (marže banke) i varijabilnog (ALI DEFINISANOG) koji se sastoji od svetski priznate međubankarske kamatne stope (npr. EURIBOR). Ova stopa se definiše na svetskim bankarskim tržištima, i uticaj naših banaka je ravan 0. Tako da ne postoji mogućnost zloupotrebe od strane banaka. Marže se u zemljama evrozone kreću od 0.5% naviše.
* Proizvoljna kamatna stopa (banke je zovu Varijabilnom, ili "definisanu politikom banke"). Šta ulazi u politiku banke, korisnik kredita nije upućen. Ovo jednostavno znači da banka može u SVAKOM trenutku iz BILO KOG RAZLOGA da PROMENI kamatnu stopu. OVO JE NAJRIZIČNIJI oblik kredita, jer korisnik nikada ne zna kada će kamatna stopa, odnosno njegova rata biti promenjena. Ove kredite NIKADA ne trebate uzimati. Narodski rečeno, predstavljaju kupovinu mačke u džaku.
U opisu bankarskih ponuda, posmatraću samo kamatne stope i novac koji direktno ide bankama. Uslovi NKOSK su isti za sve banke. Prilikom odlučivanja za odabir stambenog kredita, između ostalog proverite i druge naknade koje vam se eventualno mogu naplatiti, kao i informacije o kursu koji banka primenjuje prilikom isplate i otplate kredita, naknadi za prevemenu otplatu isl.
Budući da banke dodaju veliki broj naknada i taksi na svoje kredite, jedini način da se utvrdi prava cena kredita je kroz EFEKTIVNU KAMATNU STOPU (EKS)
Evo šta banke nude uz kratak komentar. Svi krediti se odobravaju u EVRIMA osim ako nije drugačije napomenutu.
Alpha Bank
Kamatna stopa: 7.17%
Naknada za obradu kredita: 0.50%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 7.22%
Model kamatne stope i komentar: Proizvoljna. Alpha bank je moze promeniti u svakom trenutku!!!
Izvor:
http://www.alphabankserbia.com/fizicka_lica/krediti.glxqxe.html
Erstebank
Kamatna stopa: 8.50%
Naknada za obradu kredita: ne navodi
Trošak administracije kredita: ne navodi
EKS: od 9.46%
Model kamatne stope i komentar: Proizvoljna. Erstebank je moze promeniti u svakom trenutku!!!
Izvor:
http://www.erstebank.rs/Rad_sa...ionId=021848200364731190000194
Eurobank EFG
Kamatna stopa: ne navodi na sajtu
Naknada za obradu kredita: ne navodi na sajtu
Trošak administracije kredita: ne navodi na sajtu
Model kamatne stope i komentar: Banka koja izbegava da promoviše svoje uslove iziskuje znak za OPREZ!!!
Izvor:
http://www.eurobankefg.rs/code/navigate.asp?Id=9
Hypo Alpe Adria
Kamatna stopa: 3M EURIBOR + 4.50%
Naknada za obradu kredita: 2%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 10.67%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a
Izvor:
http://www.hypo.rs/coyu_cms/bank/home.nsf/id/68
Intesa
Kamatna stopa: 6M EURIBOR + 5%
Naknada za obradu kredita: 0.50%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 8.32%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a
Izvor:
http://www.bancaintesabeograd.com/index.aspx?pageno=171
Komercijalna
Kamatna stopa: 7.30%
Naknada za obradu kredita: 0.50% do 1%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 7.58%
Model kamatne stope i komentar: Proizvoljna. Komercijalna banka je moze promeniti u svakom trenutku!!!
Izvor:
http://www.kombank.com/srp/tekst.asp?id=259
Meridian bank
Kamatna stopa: 6M EURIBOR + 3.00%
Naknada za obradu kredita: 1%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 8.80%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a
Izvor:
http://www.bankmeridian.com/VIEW1.php?section=0&text_id=338
NLB Banka (bivsa Continental)
Kamatna stopa: 12M EURIBOR + 4.4%
Naknada za obradu kredita: 0.30%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 10.67%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a
Izvor:
http://www.cont.rs/serbian/s_krediti5.php
Piraeus banka
Kamatna stopa: 6.50% u Švajcarskim francima
Naknada za obradu kredita: 2%
Trošak administracije kredita: 2% godišnje
EKS: od 10.13%
Model kamatne stope i komentar: Proizvoljna. Piraeus banka je moze promeniti u svakom trenutku!!! Kredit u švajcarskim francima, za referencu, šestomečni LIBOR u švajcarskim francima iznosi oko 0.70%, dok Piraues banka obračunava godišnju nominalnu kamatu od 8.50% (6.50%+2%) Banka sa najvišim naknadama od svih posmatranih banaka.
Izvor:
http://www.piraeusbank.rs/index.php?lang=sr&s=krediti-kn
Raiffeisen banka
Kamatna stopa: 6M EURIBOR + 6.6%
Naknada za obradu kredita: 1.50%
Trošak administracije kredita: 0.10%
EKS: od 12.56%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a. Najveća marža od posmatranih banaka koje odobravaju kredite po delimičnom fiksnim kamatnim stopama.
Izvor:
http://www.raiffeisenbank.rs/D...spx?navId=3019&pageId=3019
Societe Generale - 1 model
Kamatna stopa: 6M EURIBOR + 1.95% - 2.45%
Naknada za obradu kredita: 0.50%
Trošak administracije kredita: 0%
EKS: od 5.23%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a. Najniža marža od posmatranih banaka koje odobravaju kredite po delimičnom fiksnim kamatnim stopama.
Izvor:
http://www.societegenerale.rs/index.php?id=35
Societe Generale - 2 model
Kamatna stopa: 7.50% - 7.90%
Naknada za obradu kredita: 0.50%
Trošak administracije kredita: 0%
EKS: od 7.94%
Model kamatne stope i komentar: Fiksna kamatna stopa. Jedina banka koja odobrava kredit sa fiksnom kamatnom stopom u Srbiji.
Izvor:
http://www.societegenerale.rs/index.php?id=35
Unicredit banka
Kamatna stopa: 3M EURIBOR + 4.50%
Naknada za obradu kredita: 1%
Trošak administracije kredita: 0
EKS: od 9.76%
Model kamatne stope i komentar: Zavisi od promene EURIBOR-a.
Izvor:
http://www.unicreditbank.rs/?jez=&m=7953
Volksbank
Kamatna stopa: 7.95%
Naknada za obradu kredita: 0.50%
Trošak administracije kredita: 10EUR godišnje
EKS: od 8.48%
Model kamatne stope i komentar: Proizvoljna. Volksbank je moze promeniti u svakom trenutku!!!
Izvor:
http://www.volksbank.rs/pages/fl_krediti.php?vrsta=stambeni
Svi podaci su uzeti sa sajtova banaka.
Iz svega proizilazi:
* NAJGORE uslove od posmatranih banaka ubedljivo nudi Piraeus banka. Štaviše, jedina od posmatranih banaka koja odobrava kredite u švajcarskim francima pod gorim uslovima od banaka koje odobravaju kredite u evrima.
* Raiffeisen banka ima najveću maržu od kredita koji se odobravaju u evrima vezanim za EURIBOR.
* Societe Generale banka nudi najbolje uslove za kredite koje se odobravaju u evrima vezanim za EURIBOR.
* Societe Generale banka je jedina banka koja nudi stambene kredite sa fiksnom kamatnom stopom tokom svog vremena trajanje otplate kredita, po vrlo prihvatljivoj kamatnoj stopi (koja je niža od delimično fiksnih kamatnih stopa kod drugih banaka).
Kada bih lično uzimao kredit, opredelio bih se za model fiksne kamatne stope kod Societe Generale banke. U odabir ne ulazi moje lično odobravanje/neodobravanje ove banke, brzina odobravanja kredita isl.